السؤال:
أنا «أحمد» مقيم في الرياض (الاسم والوقائع مستعارة). استأجرت شقة سكنية بعقد موثق في منصة إيجار لمدة سنة، ودفعت 3,500 ريال بوصفها مبلغ ضمان. عند بداية العقد لم يحرر المؤجر محضرًا تفصيليًا، لكن لدي صور مؤرخة تبين أن دهان بعض الجدران كان قديمًا وأن المكيف في غرفة النوم يصدر صوتًا. انتهى العقد، وسددت كامل الأجرة والفواتير، ونقلت الأثاث ونظفت الشقة وسلمت المفاتيح إلى الحارس بحضور المؤجر.
بعد أسبوع طلبت إعادة مبلغ الضمان، فرفض المؤجر وقال إنه سيخصم كامل المبلغ مقابل إعادة الدهان وتنظيف المكيف وتغيير قفل الباب، ولم يرسل تقريرًا فنيًا أو فواتير. أنا لم أتلف الشقة، وآثار الجدران بسيطة ناتجة عن السكن المعتاد، أما المكيف فكانت مشكلته موجودة من البداية. لدي العقد، وإثبات دفع الضمان، وصور الدخول والخروج، ورسائل تسليم المفتاح. هل يجوز للمؤجر الاحتفاظ بالتأمين كاملًا؟ وكيف أسترده، وما الأدلة والجهة المختصة؟
الجواب القانوني المختصر
مبلغ الضمان ليس دخلًا إضافيًا للمؤجر ولا غرامة تُصادر تلقائيًا عند انتهاء الإيجار. الغرض منه تغطية الأضرار الداخلة في ضمان المستأجر والواقعة بسببه، ثم يعاد للمستأجر كاملًا أو يعاد المتبقي بعد خصم الضرر المثبت. وقد نصت المادة الثانية عشرة من نظام الوساطة العقارية على حفظ الضمان لدى الهيئة أو من تخوله إلى حين إعادة تسليم العقار دون أضرار، وإعادة الضمان أو ما تبقى منه بعد اقتطاع قيمة الأضرار إلى المستأجر.
وفي واقعة أحمد، لا يكفي أن يقول المؤجر: «أعدت دهان الشقة» ليبرر خصم كامل المبلغ. يجب التمييز بين تلف سببه تعدي المستأجر أو تقصيره وبين البِلى وآثار الاستعمال المعتاد، كما يجب مقارنة حالة الوحدة عند الاستلام بحالتها عند التسليم وفحص العقد والنماذج والصور والفواتير.
ما المقصود بمبلغ ضمان الإيجار؟
تعرف منصة إيجار مبلغ الضمان بأنه مبلغ يدفعه المستأجر على سبيل الأمانة لتعويض مالك العقار أو المنفعة عن الضرر الداخل في ضمان المستأجر والواقع بسببه. والاتفاق على الضمان اختياري، لكن إذا حُدد في العقد فيجب تسجيله وحفظه لدى «إيجار» وفق آلية الخدمة.
بعد توثيق العقد يُحجز المبلغ في محفظة المستأجر. وعند انتهاء العقد أو إلغائه تعتمد إعادة المبالغ المستحقة على نموذج تسليم الوحدة المتفق عليه بين الطرفين. لذلك لا ينبغي التعامل مع مبلغ الضمان كدفعة نقدية غير موثقة أو ترك حالة العقار دون نموذج استلام وتسليم.
إذا كان عقد المستأجر قديمًا أو دُفع المبلغ مباشرة إلى المؤجر، فيجب مراجعة نص العقد وإيصال الدفع لمعرفة طبيعته وطريقة رده. الدفع المباشر لا يمنح المؤجر حق الاستيلاء عليه، لكنه قد يجعل الإثبات والتسوية مختلفين عن الضمان المحفوظ داخل المنصة.
متى يجوز الخصم من مبلغ الضمان؟
يجوز الخصم بقدر الضرر الذي يتحمله المستأجر وفق العقد والنظام، مثل كسر باب بسبب استعمال غير معتاد، أو إتلاف جهاز سليم كان ضمن الوحدة، أو إزالة تجهيز ثابت دون إذن، أو ترك ضرر يتجاوز الاستهلاك الطبيعي. ويجب أن تكون قيمة الخصم مرتبطة بإصلاح الضرر الفعلي، لا بتحسين العقار أو تجديده على حساب المستأجر.
وتنص المادة 435 من نظام المعاملات المدنية على التزام المستأجر برد المأجور إلى المؤجر عند انتهاء العقد بالحالة التي تسلمه بها، مع استثناء ما يقتضيه الاستعمال المعتاد. كما يلتزم المستأجر بالمحافظة على العين وتعويض المؤجر عما يلحقها من أضرار ناشئة عن تعديه أو تقصيره.
وبناءً عليه، لا يُحمّل المستأجر عادةً تكلفة التقادم الطبيعي للدهان، أو اهتراء أجزاء بسبب العمر، أو عيب كان موجودًا عند الدخول، أو صيانة تقع أصلًا على المؤجر، ما لم يكن المستأجر قد تسبب في تفاقم الضرر أو خالف التزامًا صحيحًا في العقد.
كيف يُفرّق بين الضرر والاستهلاك المعتاد؟
لا توجد قائمة واحدة تصلح لكل شقة؛ فالنتيجة تتأثر بعمر العقار ومدة الإيجار وحالة العنصر عند البداية وطريقة استعماله. تساعد المقارنة الآتية:
- أثر مسمار محدود أو بهتان دهان مع الزمن: قد يدخل في الاستعمال المعتاد بحسب العقد والظروف.
- ثقوب كثيرة أو كتابات أو تلف واسع متعمد: قد يعد ضررًا قابلًا للتعويض.
- مكيف قديم تعطّل دون تعدٍ: لا تُنسب تكلفته تلقائيًا إلى المستأجر.
- تعطل بسبب إهمال مثبت أو عبث: قد يتحمل المستأجر تكلفة الضرر الذي سببه.
- تغيير القفل بموافقة المؤجر وتسليم المفاتيح: يختلف عن كسر القفل أو عدم إعادة المفاتيح.
- تنظيف عادي بعد الإخلاء: يختلف عن ترك مخلفات كبيرة أو أضرار تستلزم تنظيفًا متخصصًا.
ولا يجوز للمؤجر أن يستبدل عنصرًا قديمًا بآخر جديد ثم يحمل المستأجر كامل ثمن التحسين دون مراعاة عمر العنصر وحالته والضرر المنسوب إليه. الفصل في ذلك يعتمد على العقد والتقرير الفني والقرائن، وليس على تقدير أحد الطرفين وحده.
أهمية نموذج استلام وتسليم الوحدة
أقوى طريقة لتقليل النزاع هي إعداد نموذج عند الدخول وآخر عند الخروج، يتضمنان حالة الجدران والأبواب والأجهزة والعدادات والمفاتيح، مع صور مؤرخة وموافقة الطرفين. وتوضح خدمة حفظ مبلغ الضمان في إيجار أن التسوية عند انتهاء أو إلغاء العقد تعتمد على نموذج تسليم الوحدة المتفق عليه.
إذا لم يوجد نموذج بداية، فلا يعني ذلك خسارة المستأجر حقه تلقائيًا. يمكنه الاستناد إلى الصور القديمة، ومحادثات طلب الصيانة، وتقارير الفنيين، ووصف الإعلان، وشهادة من عاين الوحدة، وعمر التجهيزات. لكن غياب المحضر يجعل المقارنة أصعب، لذلك من الأفضل مراجعة بنود عقد الإيجار ومحضر التسليم قبل السكن.
الخطوات العملية لاسترداد التأمين
- راجع العقد في إيجار: تحقق من قيمة الضمان، وطريقة حفظه، وحالة العقد، ونموذج التسليم، وأي طلب لتوزيع المبلغ بين الطرفين.
- وثق الإخلاء: احتفظ بصور وفيديو للوحدة بعد التنظيف، وقراءات العدادات، وإثبات سداد الأجرة والخدمات، وتسليم المفاتيح وتاريخ مغادرة العقار.
- اطلب بيان الخصومات: اطلب من المؤجر كتابة كل ضرر ومكانه وسببه وقيمة إصلاحه، وإرفاق صور وفواتير أو تقرير فني. لا يكفي رقم إجمالي غير مفسر.
- اعترض عبر القناة الصحيحة: إذا كان الضمان محفوظًا في «إيجار»، تعامل مع طلب التسوية ونموذج التسليم داخل المنصة، واستخدم قنوات دعم إيجار عند وجود مشكلة فنية أو إجرائية.
- أرسل مطالبة مكتوبة: اطلب رد المبلغ أو الجزء غير المتنازع عليه خلال مهلة معقولة محددة، وبيّن اعتراضك على الخصومات غير المثبتة. احتفظ بدليل إرسال المطالبة.
- اقترح فحصًا محايدًا: عند الخلاف الفني الحقيقي يمكن الاستعانة بجهة فنية أو خبير لتقدير سبب الضرر وتكلفة إصلاحه بدل تبادل تقديرات عامة.
- التسوية أو القضاء: يمكن محاولة المصالحة، وإذا تعذرت تُرفع المطالبة أمام الجهة القضائية المختصة بحسب العقد وصفة الأطراف وطبيعة الطلب.
ما المستندات التي يحتاجها المستأجر؟
- العقد الموثق وملحقاته وبند مبلغ الضمان.
- إثبات دفع الضمان أو ظهوره في محفظة إيجار.
- نموذجا استلام وتسليم الوحدة إن وُجدا.
- صور وفيديو مؤرخة عند الدخول والخروج.
- طلبات الصيانة القديمة وردود المؤجر عليها.
- إثبات سداد الأجرة والكهرباء والمياه والخدمات.
- مراسلات تسليم المفتاح والمطالبة برد التأمين.
- بيان المؤجر بالخصومات والفواتير والتقارير التي قدمها.
وتفيد قراءة صفحة الإرشاد القانوني في قضايا الإيجارات في ترتيب نوع النزاع، كما أن المطالبة المالية وأهمية الإثبات توضح أثر المستندات عند إنكار الطرف الآخر.
هل يطالب المستأجر بكامل المبلغ أم بالمتبقي فقط؟
إذا لم يثبت ضرر داخل في ضمان المستأجر، فالأصل طلب رد الضمان كاملًا. وإذا ثبت ضرر محدود، يخصم قدره ويعاد الباقي. ويمكن للمستأجر قبول الجزء غير المتنازع عليه مع الاحتفاظ الصريح بحقه في الاعتراض على الباقي، وتجنب توقيع مخالصة شاملة قبل فهم أثرها.
وفي المقابل، لا ينبغي إنكار ضرر واضح سببه المستأجر؛ فالوفاء بالعقد ورد الحقوق من مقتضيات الشريعة. الحل العادل هو تعويض الضرر الحقيقي المثبت ورد ما زاد عليه، دون إثراء أحد الطرفين على حساب الآخر.
الخلاصة
لا يحق للمؤجر مصادرة مبلغ الضمان كاملًا لمجرد رغبته في إعادة الدهان أو إجراء صيانة عامة. يجب أن يثبت أن الضرر وقع بسبب المستأجر وأنه يتجاوز الاستعمال المعتاد، وأن تكون قيمة الخصم متناسبة مع الإصلاح. وفي حالة أحمد، تمثل صور بداية الإيجار ونهايته، ورسائل عطل المكيف، وإثبات تسليم المفاتيح، والعقد ونموذج التسليم أهم عناصر الملف. يبدأ بالمطالبة المفصلة داخل «إيجار» أو كتابةً، ثم يلجأ إلى التسوية أو المطالبة القضائية إذا لم يُرد المبلغ المستحق.
تنبيه: هذه إجابة توعوية عامة مبنية على وقائع افتراضية وعلى المصادر الرسمية التي تم التحقق منها بتاريخ 23 يوليو 2026، ولا تعد استشارة قانونية خاصة ولا تغني عن مراجعة محامٍ سعودي مرخص يفحص العقد ونموذج التسليم والصور وطريقة دفع الضمان. يمكن عرض المستندات من خلال صفحة اسأل محاميًا في السعودية، مع مراعاة إخلاء المسؤولية القانونية.